부동산 공동명의 절세 효과 총정리: 종부세·양도세·취득세 비교 (2025 최신)

“명의 선택만 달라져도 세금 수백만 원을 아낄 수 있습니다.”

 

 

「부동산 공동명의 vs 단독명의 가이드」 시리즈는 총 3편으로 구성됩니다.

1. 총정리 편 – 공동명의·단독명의 기본 개념과 차이
2. 세금 편 (현재 글) – 종부세·양도세·취득세 절세 효과
3. 대출·청약·상속 편 – 대출 한도, 청약 자격, 상속·증여 리스크

이번 글에서는 세금 측면에서 공동명의와 단독명의 차이를 집중적으로 분석합니다.

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1. 공동명의가 절세 효과를 만드는 원리

부동산 세금은 대부분 '과세표준(세금을 매기는 기준 금액)'에 따라 달라집니다. 단독명의는 전체 가액이 한 사람에게 집중되지만, 공동명의는 지분만큼 나눠져 계산되므로 누진세율 구조에서 세금을 줄이는 효과가 나타납니다. 특히 종부세와 양도세처럼 누진세율이 적용되는 세금에서 절세 효과가 큽니다. 반면 취득세는 거래 시 일괄 과세되는 경우가 많아 절세 효과가 상대적으로 작습니다. 즉, 공동명의 전략은 “보유·매도 단계에서 효과적, 매입 단계에서는 중립적”이라고 정리할 수 있습니다.

 

2. 종합부동산세: 공동명의의 대표적 절세 효과

종부세는 고가 주택 보유자에게 큰 부담이 될 수 있습니다. 단독명의는 주택 전체 금액에서 공제(1주택자 12억, 다주택자 9억)를 적용해 과세하지만, 공동명의는 각자 지분별로 공제를 적용합니다.

예를 들어, 12억 원 아파트를 단독명의로 보유하면 (12억 – 12억 공제 = 0)이지만, 2주택 이상 보유 시에는 (12억 – 9억 공제 = 3억)에 대해 과세됩니다. 반면 부부 공동명의(6억+6억)라면 각자 기본공제 9억을 적용받아 종부세가 아예 발생하지 않을 수 있습니다.

구분	단독명의	부부 공동명의
주택가액	12억 원	6억 + 6억
기본공제	9억 (다주택 12억→9억)	각 9억
과세표준	3억	0
종부세 부담	발생	없음

👉 따라서 종부세 절세만 고려한다면, 고가주택·다주택 보유자는 공동명의가 유리합니다.

 

3. 양도소득세: 양도차익 분산으로 절세

양도소득세는 집을 팔아 얻은 양도차익에 대해 과세하는 세금으로, 공동명의 시 절세 효과가 큽니다. 양도세는 차익에서 기본공제 250만 원이 적용되는데, 공동명의일 경우 명의자 각각에게 공제가 적용됩니다. 즉, 부부 공동명의라면 총 500만 원까지 공제받는 셈입니다.

또한 장기보유특별공제 역시 지분별로 적용되어, 장기 보유 시 누적 공제액이 커집니다. 예를 들어 5억 원의 양도차익이 발생한 경우 단독명의는 250만 원 공제 후 4억 9,750만 원에 대해 과세하지만, 공동명의라면 지분별로 250만 원씩 공제되어 총 과세표준이 줄어듭니다. 결과적으로 세율 구간이 낮아져 수백만 원에서 수천만 원까지 절세 효과가 발생할 수 있습니다.

 

4. 취득세: 공동명의 효과는 제한적

취득세는 집을 살 때 부과되는 세금으로, 주택 가격 구간과 보유 주택 수에 따라 세율이 달라집니다. 공동명의로 취득하면 지분별로 세금이 계산되지만, 전체 주택 가액 기준으로 동일 세율이 적용되기 때문에 단독명의와 큰 차이가 없는 경우가 많습니다. 다만, 일부 조정대상지역이나 다주택 규제 상황에서는 공동명의 여부가 세율 적용 기준에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 취득 단계에서는 공동명의 절세 효과를 크게 기대하기보다는, 종부세·양도세 절세 효과를 중심으로 판단하는 것이 합리적입니다.

 

- 종합 정리

• 종부세: 공동명의 시 과세표준 분산 → 절세 효과 극대화
• 양도세: 기본공제·장특공제 명의자별 적용 → 절세 효과 뚜렷
• 취득세: 효과 제한적, 규제지역 여부 확인 필요

결론적으로, 부동산 공동명의는 보유·매도 과정에서 세금 절감 효과가 큰 전략입니다. 단, 증여세 이슈와 대출 제한 등을 함께 고려해야 하므로, 단순히 절세만 보고 결정하기보다는 장기 보유 계획·가족 재정 상황을 종합적으로 검토해야 합니다.

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오늘은 공동명의와 단독명의 세금 차이를 살펴보았습니다.
다음 글에서는 대출·청약 자격과 상속·증여 리스크를 다룰 예정입니다.

• 1편: 총정리 편 – 공동명의와 단독명의 전체 비교
• 3편: 대출·청약 자격과 상속·증여 리스크 해설