토지거래허가구역 + 지정 확대 배경·효과 분석 │2025 최신 규제 대응

 

“집을 사려면 허가가 필요해진다.”
2025년 10월 15일, 정부는 서울 전역 및 경기 12개 지역을 포함한 토지거래허가구역 지정 확대를 발표하며, 부동산 시장의 규제 강화를 공식화했습니다. 

이 조치는 ‘주택시장 안정화 대책’의 핵심 축이며, 투기성 거래 억제 및 실수요자 중심의 시장 재편을 목표로 합니다.
이번 글에서는 “토지거래허가구역” 제도의 기본 개념부터, 이번 지정 범위와 적용 시점, 기대 효과와 유의사항을 중심으로 정리해드릴게요.

 

토지거래허가구역이란? 제도 개념 정리

 

토지거래허가구역은 법률상 부동산거래신고법 제10조에 근거한 제도로, 투기 우려 지역에서 토지나 주택(일부 연립·다세대 포함)을 거래할 때 관할 관청(시장·군수·구청장 등)으로부터 사전 허가를 받아야 유효한 계약이 가능합니다. 

허가를 받지 않고 거래할 경우 계약이 무효가 될 수 있으며, 허가 절차에서 실거주 목적 증명 등 조건이 요구되기도 합니다. 

이 제도는 단순히 허가 절차를 추가하는 것을 넘어서, 토지 및 주택 매매의 접근성을 조정하여 과열 시장을 조절하는 목적을 갖고 있습니다. 

 

2025년 10월 지정 확대 현황

▶ 지정 범위 확대

• 정부는 서울 전 자치구와 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 신규 지정한다고 발표했습니다.
• 지정 효력은 공고일로부터 5일 후, 즉 10월 20일부터 적용됩니다.
• 지정 유효기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지로 설정되었습니다. 
• 이번 지정에는 아파트뿐 아니라, 동일 단지 내 연립·다세대 주택도 포함되어 허가 대상 범위가 넓어졌습니다. 

▶ 서울시 토지거래허가구역 현황 (서울 기준)

서울시의 경우, 현재 지정된 허가구역 면적은 약 '165.23㎢'이며, 서울 면적의 약 27.3%에 해당합니다. 
강남·서초 지역 자연녹지지역, 주요 재건축 단지, 신속통합기획구역 등이 포함되어 있으며, 공공재개발 및 재건축 추진 지역도 허가구역으로 지정돼 있습니다. 

 

 

토지거래허가구역, 실제 적용 사례

토지거래허가구역이 지정되면 주택, 상가, 토지 등 모든 부동산 거래 시 매매 계약 전에 관할 구청의 허가를 받아야 합니다.
이 제도가 이미 적용 중인 서울 강남권 사례를 보면, 실질적인 영향이 분명합니다.

지역	허가 대상 면적	주요 사유	거래 제한 효과
강남구 대치동·삼성동 일대	4.8㎢	재건축·고가 아파트 거래 급증	거래량 60%↓
용산구 한남동 일대	3.2㎢	고급 빌라, 외국인 매입 증가	거래량 45%↓
서초구 반포동 일대	5.1㎢	재건축 기대 지역	투자성 매수 급감
마포구 아현동 일대	2.5㎢	신축 분양가 급등	단기 전매 억제

이처럼 토지거래허가구역 지정은 실제 거래 건수를 즉시 줄이고, 투기성 자금 유입을 차단하는 효과를 보입니다.
서울시 통계에 따르면, 지정 후 3개월 내 거래량이 평균 53.7% 감소했습니다.

 

실수요자와 투자자에게 미치는 영향

① 실수요자에게는?

• 거주 목적 거래는 허가 가능
   실거주를 위한 매매는 큰 제약이 없습니다.
   단, 가족 구성원 수·거주 예정 기간 등을 서류로 제출해야 합니다.
• 분양권·전매 제한 강화
   신축 아파트를 포함해 토지거래허가구역 내 전매는 사실상 불가능합니다.
• 청약 시 유리한 입지 확보 가능
   투기수요 억제로 인해 실수요자가 당첨될 확률이 높아질 수 있습니다.

② 투자자에게는?

• 단기 매매 차익 어려움
   허가 절차가 복잡하고, 실거주 의무를 충족해야 하므로 단기 매매 이익이 사실상 불가.
• 비허가 거래 무효 위험
   허가를 받지 않은 계약은 법적으로 무효이며, 양도세 신고조차 불가능합니다.
• 자금 이동성 제한
   부동산 자산 회전이 막히며, 일부 투자자는 상업용 토지나 지방 비규제 지역으로 이동 중입니다.

“요즘 부동산은 ‘사는 것보다 허가받는 게 더 어렵다’는 말이 괜히 나온 게 아닙니다.”

 

정책적 의미 — 왜 지금 토지거래허가구역 확대인가?

 

정부는 이번 지정 확대의 근거로 투기 재유입 차단과 공급 안정 기반 확보를 들었습니다.
특히, 강남권 재건축 시장의 가격 상승세가 다시 시작되자 선제적으로 시장을 진정시키기 위한 조치라는 분석이 많습니다.
또한, 국토교통부는 “토지거래허가구역 지정은 일시적 수단이 아닌 주택 공급 전까지 유지되는 구조적 규제장치”로 운용하겠다고 밝혔습니다.

 

향후 전망 — “단기 위축, 중장기 안정화”

구분	단기 (2025년 4분기)	중기 (2026년 상반기)	장기 (2026년 이후)
거래량	급감 예상 (−40~60%)	점진적 회복	규제 완화 시 반등
가격 흐름	상승세 둔화	안정화 국면	공급 효과 반영
투자심리	위축	저점 탐색	실수요 중심 회복

전문가들은 이번 지정이 단기적으로 거래를 크게 줄이겠지만, 결국 시장의 과열을 막고 장기적인 가격 안정 효과를 낳을 것이라 전망합니다.

 

정리 요약

항목	주요 내용
정의	부동산거래신고법 제10조에 따른 거래 허가제도
적용 시기	2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일
적용 지역	서울 전역 + 경기 12개 시군
주요 목적	투기 방지, 실수요자 보호, 시장 안정화
영향 요약	거래량 감소, 투자 위축, 실수요 중심 재편

 

“2025년 토지거래허가구역 확대는 단기 투기 억제를 넘어, 실수요 중심의 시장 질서 회복을 위한 강력한 신호입니다.”