부동산 양도세 개정사항 정리｜2025년 11월 최신 분석

 

부동산을 처분하려면 반드시 챙겨야 할 것이 부동산 양도세입니다.
2025년 11월 기준, 부동산 양도세 개정사항이 있어 놓치면 안 될 변화가 많아요.
“이제 조금은 세금이 이해가 될 것 같아요.” — 실제로 세금 상담을 받은 분이 남긴 말입니다.

이 글에서는 부동산 양도세의 기본 개념, 2025년 개정 주요 내용, 비과세 요건 및 중과세 유예까지 쉽게 정리해드릴게요.

 

부동산 양도세란 무엇인가?

 

부동산 양도세는 토지·건물 등을 양도할 때 발생하는 차익에 대해 과세하는 세금입니다.
즉, 매수가액과 양도가액의 차이에서 일정 공제를 한 후 과세되는 구조죠.
“내가 번 게 아니라 세금에 묶이면 허무하잖아요.”
그런 의미에서 양도세는 부동산 거래 시 반드시 고려해야 할 핵심 항목입니다.

구분	내용
과세 대상	토지, 건물, 입주권, 분양권 등
과세 기준	양도가액 – 취득가액 – 필요경비
기본세율	보유기간, 주택 수, 조정대상지역 여부 등에 따라 다름
제출 시기	양도일이 속하는 연도 다음해 5월 (일반 확정신고)

 

 

2025년 부동산 양도세 개정 주요 내용

 

2025년부터 적용되는 부동산 양도세 개정사항을 정확히 알아두면 거래 시 세금 부담을 줄이는 데 큰 도움이 됩니다. 

항목	개정 내용	유의 사항
이월과세 적용대상 확대	배우자·직계존속으로부터 증여받은 다음 1년 이내 주식 포함	부동산 뿐 아니라 주식도 포함된다는 점 체크
토지·건물 일괄 취득·양도 시 안분계산 예외 신설	건물 철거 후 토지만 사용 시 안분계산 제외 가능	거래가 복잡한 경우 세무사 상담 추천
다주택자 중과세 한시 유예 연장	조정대상지역 내 다주택 양도 시 중과세 배제 유예 ‘26년 5월까지로 연장	거래 계획 있는 다주택자에게 유리한 시간대 확보 가능
거주주택 비과세 횟수 완화	장기임대주택 거주전환 시 비과세 횟수 제한 완화	임대주택 전환·거주전환 고려 중이라면 전략 재검토 필요

“세법이 바뀌면 나의 부동산 결심도 바뀌게 돼요.”

 

양도세 비과세 및 중과세 유의사항

 

양도세 부담을 줄이기 위한 핵심은 ‘비과세 요건 충족’ 또는 ‘중과세 회피’입니다.
2025년 개정으로 비과세 요건이 일부 완화되거나 유예된 부분이 있어요.

- 비과세 요건 예시

• 1세대 1주택자: 보유 및 거주 요건을 충족하면 양도가액 12억 원 이하까지 비과세 
• 인구감소지역 주택 취득자: 특정 요건 충족 시 1세대 1주택자로 간주되는 특례 적용 

- 중과세 유예 조건

• 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 경우 중과세가 적용되나, 2025년 개정으로 유예기간이 ‘26년 5월까지 연장됨 
• 보유기간 및 면적, 취득시점 등에 따라 세율 차이가 크므로 거래 전에 반드시 조건 확인해야 합니다.

 

2025년 부동산 양도세 절세 전략

부동산 양도세를 줄이기 위해서는 단순히 보유 기간만 보는 것이 아니라 거래 시점·주택 수·지역 요건·증여 이력·장기보유특별공제 적용 가능성을 폭넓게 고려해야 합니다.

(1) 거래 시점 조정하기

2025년 개정안 중 핵심은 다주택자 중과 한시 유예 연장입니다.
조정대상지역 내 주택을 양도하려는 다주택자라면 유예 기한인 2026년 5월 이전 매도가 가장 중요한 전략 포인트예요.

구분	중과 적용	중과 배제
2주택(조정지역)	기본세율 + 20%	유예기간 내 양도 시 배제
3주택 이상	기본세율 + 30%	유예기간 내 양도 시 배제

중과 배제만으로도 세금이 ‘수천만 원 단위’로 달라질 수 있습니다.

 

(2) 장기보유특별공제 극대화

1세대 1주택자의 경우, 보유기간과 거주기간에 따른 '장기보유특별공제(LTCG deduction)'가 매우 중요합니다.

항목	공제율
보유기간 10년 이상	최대 40%
보유기간+거주기간 충족(10년 이상)	최대 80%

단, 다주택자·조정대상지역 등 일부는 제한될 수 있으므로 개별 요건 확인이 필요합니다.

 

(3) 필요경비 적극 반영

양도소득세는 (양도가액 – 취득가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제) 이렇게 계산됩니다.

필요경비를 제대로 반영하면 실제 과세표준을 크게 줄일 수 있어요.

필요경비 예시:

• 중개수수료
• 취득세·법무사 비용
• 인테리어 비용(증빙 필요)
• 양도 과정의 부대비용
• 건축물의 잔존 가치 조정 등

- 영수증·계약서·세금계산서 등 증빙이 핵심입니다.

 

(4) 증여 후 양도 시 ‘이월과세’ 주의

2025년 개정으로 이월과세 대상이 확대되었습니다.
배우자·직계존속에게 증여받은 후 1년 이내 양도하면 (취득가액 = 증여자의 원래 취득가)로 계산돼 세금이 크게 올라갈 수 있어요.

이월과세 확대 대상:

• 부동산
• 주식
• 기타 자산(일부)

- 증여 후 1년은 반드시 피하는 것이 안전합니다.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

질문	답변
Q1. 1세대 1주택 비과세는 그대로인가요?	네. 기본 비과세 기준(12억 원 이하)은 유지됩니다. 다만 거주요건·보유요건 준수 필수.
Q2. 분양권도 양도세가 적용되나요?	네. 분양권은 별도 과세 대상이며 단기 보유 시 고율 세율 적용.
Q3. 다주택자의 중과 유예는 언제까지인가요?	2026년 5월까지 양도하면 중과가 배제됩니다.
Q4. 상가·오피스텔은 양도세가 다르게 적용되나요?	상가·오피스텔은 주택과 달리 보유수에 따른 중과는 없지만, 보유기간·용도에 따라 과세 방식이 달라질 수 있습니다.
Q5. 경정청구로 환급이 가능한가요?	네. 신고 후 5년 내 경정청구 가능하며, 누락된 필요경비·공제 적용이 가능합니다.

 

2025 부동산 양도세 핵심 정리 표

구분	내용
핵심 키워드	부동산 양도세·비과세·중과 유예·절세 전략
주택 수 적용	1주택 비과세 유지, 다주택 중과 유예 연장
개정사항	이월과세 확대, 토지·건물 안분계산 특례 신설
절세 포인트	보유기간 조정·필요경비 반영·거래 시기 전략
주의할 점	증여 후 1년 이내 양도 금지, 조정대상지역 여부 체크

 

 

2025년 11월 기준, 부동산 양도세는 다시 한번 큰 변곡점을 맞고 있습니다.
과세 기준 변화, 중과 유예 연장, 이월과세 확대 등은 부동산 거래 계획에 직·간접 영향을 주기 때문에 거래 전에 반드시 조건을 확인해야 합니다.

“양도세는 준비한 만큼 줄일 수 있는 세금입니다. 미리 알고 움직이면 결과가 달라집니다.”