부동산 자금조달계획서 작성방법과 신고대상｜실수 없이 제출하는 꿀팁

 

아파트나 토지를 매수할 때, 요즘은 단순한 계약서만으로 끝나지 않습니다.
부동산 거래 시 반드시 제출해야 하는 서류 중 하나가 바로 ‘부동산 자금조달계획서’입니다.
정부는 이 서류를 통해 투기성 거래를 차단하고, 자금 출처의 투명성을 확인합니다.

하지만 막상 작성하려면 “이건 대출로 쓰고, 이건 현금인데… 어떻게 구분하지?” 라는 고민이 생기죠.

이번 글에서는 부동산 자금조달계획서 작성방법, 신고대상, 제출 시 주의할 점까지 초보자도 쉽게 이해할 수 있도록 정리해드릴게요.

 

부동산 자금조달계획서란 무엇인가?

 

부동산 자금조달계획서는 부동산을 매입할 때 그 돈이 어디서 나왔는지를 명확히 기재하는 서류입니다.
즉, 현금, 대출, 증여, 전세보증금 등 자금의 출처를 신고하는 문서죠.

구분	내용
서류명	부동산 자금조달 및 입주계획서
목적	거래자금 출처 및 자금 조달 경로 확인
법적 근거	부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조
제출 시기	부동산 거래신고(계약 체결 후 30일 이내)
제출 대상	일정 금액 이상 주택 매수자
제출처	관할 구청 또는 정부24 (온라인 가능)

 “요즘은 1억짜리 주택을 사도 자금조달계획서 쓰라네요.” → 지역별 규제 수준에 따라 작성 대상이 점점 확대되고 있습니다.

 

부동산 자금조달계획서 제출 대상 (2025년 기준)

지역 구분	제출 대상	비고
투기과열지구	모든 금액의 주택 거래 시 필수	실거래가와 관계없이 제출
조정대상지역	6억 원 이상 주택 거래 시	분양권·입주권 포함
비규제지역	9억 원 이상 주택 거래 시	고가 주택 기준
법인 명의 매입	전 지역 의무 제출	투기 방지 목적

• 서울·수도권 대부분 지역은 무조건 작성해야 함.
• 2024년 이후, 투기과열지구 중심으로 제출 의무 강화.

 

부동산 자금조달계획서 작성 항목

 

계획서는 총 '자금조달 부분(어떻게 돈을 마련했는가)'과 '입주계획 부분(직접 거주할 건가)'로 나뉩니다.

구분	주요 항목	예시
자기자금	예금, 주식매도, 현금 등	예금 5천만 원, 주식 매도 2천만 원
차입금	금융기관 대출, 사채, 친인척 차용 등	주택담보대출 1억 원
증여·상속	부모·배우자 등	부모로부터 5천만 원 증여
기타	전세보증금, 퇴직금 등	전세보증금 반환금 3천만 원
입주계획	실거주, 임대	실거주 예정 (1년 이내 입주)

• 금액은 정확한 원 단위까지 기재할 필요는 없으며, 만 단위 또는 백만 단위로 작성해도 무방합니다.
• 단, 출처가 불명확하면 국세청 조사로 이어질 수 있습니다.

 

부동산 자금조달계획서 작성 시 실수하기 쉬운 부분

항목	잘못된 예시	수정해야 할 예시
예금	“현금 보유”로만 기재	“OO은행 예금 인출”로 구체적으로 작성
차입금	“지인 빌림”	“친구 홍길동에게 차용, 차용증 작성”
증여	“부모님 도와주심”	“부모 증여 3천만 원 (증여세 신고 예정)”
대출	금액만 기입	금융기관명·대출종류 병기 (“OO은행 주택담보대출”)

 “단순히 ‘현금’이라고만 썼다가 추가 소명 요청을 받았어요.” → 실제로 자금 출처 불명확하면 구청에서 서류 보완 요청을 보냅니다.

 

 

제출 서류 및 절차

단계	내용	준비 서륲
① 부동산 계약	매매계약서 작성	계약서 원본, 신분증
② 거래신고	계약일로부터 30일 이내	부동산 거래신고서
③ 자금조달계획서 제출	거래신고와 함께	자금조달계획서, 입주계획서
④ 서류 검토	구청·국토부	필요 시 소명 요청
⑤ 완료	이상 없을 시 신고 완료	처리기간 약 3~5일

제출 방법:

• 온라인: 정부24 → 부동산거래 신고 → 첨부파일로 제출
• 오프라인: 구청 부동산정보과 직접 제출

“부동산 자금조달계획서”는 단순한 서류가 아닙니다.
정부 입장에서는 자금의 투명성, 구매자 입장에서는 자금 계획의 현실성을 검증하는 수단이에요.

 

 

자금조달계획서와 국세청 연계

많은 분들이 “부동산 자금조달계획서 제출하면 세무조사 나오나요?”라고 걱정합니다.
결론부터 말하면, ‘무조건’은 아니지만 ‘확률’은 높습니다.

구분	세무 조사 가능성	주요 이유
자금 출처 불명확	높음	현금·증여 내역이 불투명할 경우
미성년자·사회초년생 매수	매우 높음	소득 대비 과도한 자금 규모
증여세 미신고	높음	부모·배우자 자금 지원 미신고
대출금 과다	중간	상환 능력 검증 대상

핵심 포인트:
국세청은 제출된 자금조달계획서를 ‘부동산 거래신고시스템’ + ‘금융정보분석원(FIU)’ 데이터와 교차 분석해 탈세나 편법 증여 여부를 확인합니다.

“실제 조사까지 가는 경우는 많지 않지만, 서류가 명확해야 안전합니다.”

 

 

부동산 자금조달계획서 작성 꿀팁

 

부동산 자금조달계획서를 작성할 때 세무조사나 보완요청을 피하는 핵심 요령은 다음과 같습니다.

구분	꿀팁	설명
예금 출처	은행명·계좌유형 명시	“국민은행 적금 해지금”처럼 구체적으로
증여금	증여세 신고 동시 진행	신고하지 않으면 국세청 조회 가능
대출	금융기관·대출종류 기입	“OO은행 주담대” 등 구체적으로
공동구매	배우자·부모 자금 비율 명시	“배우자 30%, 본인 70%” 식으로 작성
증빙 준비	통장 거래내역, 차용증, 세금계산서 등	추후 요청 시 바로 제출 가능

“조금이라도 불투명한 항목이 있다면 증빙 서류를 미리 준비”하는 게 가장 현명합니다.
부동산 거래는 단순한 ‘계약’이 아닌 금융 데이터의 공식 보고 행위이기 때문이죠.

 

 

부동산 자금조달계획서 자주 묻는 질문 (FAQ)

질문	답변
Q1. 전세 보증금 반환금을 자금으로 써도 되나요?	가능합니다. 단, 계약서 사본 등 입증 자료 필요합니다.
Q2. 배우자 명의 계좌 자금도 자기자금으로 써도 되나요?	원칙적으로 증여로 간주될 수 있습니다. “공동자금” 명시가 필요합니다.
Q3. 대출 예정금액을 실제보다 높게 적으면 문제가 될까요?	과도한 허위 기재는 행정 제재 대상입니다. 실제 계획 기준으로 작성해야 합니다.
Q4. 자금조달계획서 제출 안 하면 어떻게 되나요?	과태료 부과(최대 500만 원) + 거래신고 반려될 수 있습니다.
Q5. 분양권 전매 시에도 자금조달계획서가 필요한가요?	투기과열지구의 경우 분양권 거래도 작성 의무가 있습니다.

 

 

자금조달계획서, 이렇게 준비하면 안심

 

(1) 계약 전 자금 출처를 미리 정리하세요. → 급히 작성하다 보면 실제 계좌와 다르게 적는 실수를 방지할 수 있습니다.

(2) 거래 상대방(중개사, 세무사)와 협의하세요. → 지역별 규제 차이가 있으므로 중개사가 최신 양식을 보유한 경우가 많습니다.

(3) ‘현금’ 항목 최소화 → 국세청이 가장 민감하게 보는 부분입니다. 현금보다는 예금 인출 형태로 표시하세요.

(4) 증여가 포함된다면 반드시 신고 → 미신고 시 증여세 + 가산세 부과 위험이 있습니다.

“서류 하나 꼼꼼히 챙겼을 뿐인데, 거래가 훨씬 수월했어요.” → 실제 부동산 실무자들의 공통적인 조언입니다.

 

한눈에 보는 요약표

항목	내용
제출 대상	투기과열지구 전액, 조정대상지역 6억↑, 비규제지역 9억↑
주요 항목	자기자금, 차입금, 증여·상속, 기타
제출 시기	계약일로부터 30일 이내
제출 방법	정부24 또는 구청 방문
유의사항	허위 기재 시 과태료 및 세무조사 위험
세무 연계	국세청, 금융정보분석원(FIU) 데이터와 자동 연동

 

 

부동산 자금조달계획서는 번거로워 보여도, 실제로는 '투명한 자금 흐름을 증명하는 ‘내 자산의 안전장치’'입니다.

정확히 작성해두면 세무조사 리스크를 줄이고, 거래 절차도 빠르게 마무리할 수 있습니다.

“부동산 자금조달계획서, 내 돈의 출처를 명확히 하는 것이 곧 내 재산을 지키는 길입니다.”